【外賣(mài)選址】一流商圈、三流租金如何找？

可能沒(méi)有人比餐飲人更理解一朝選錯(cuò)址，開(kāi)張窮三年”這句話了。

因?yàn)椴惋嫷谋举|(zhì)依然是流量生意，在線下，店鋪的流量是每天飯點(diǎn)時(shí)經(jīng)過(guò)你店鋪周?chē)鷧^(qū)域

的人數(shù)，所以店鋪的位置天然決定了你店鋪的流量。我們常說(shuō)的一流商圈，三流位置，就是要找出一流商圈的外賣(mài)起點(diǎn)，具體可以觀察騎手路線，詢(xún)問(wèn)平臺(tái)BD。

而依靠線上流量的的外賣(mài)店選址是不是就不那么重要了？

不，它依然非常重要，好的選址策略可以減少成本的同時(shí)仍然可以獲取到更多的流量資

源。只不過(guò)它與主營(yíng)堂食的餐廳選址策略不太一樣。

外賣(mài)店選址前我們需要問(wèn)自己三個(gè)問(wèn)題：

1 該區(qū)域外賣(mài)需求是否密集（總的市場(chǎng)規(guī)模多大？）

2 外賣(mài)人群是否符合店鋪主營(yíng)品類(lèi)（當(dāng)前該品類(lèi)的市場(chǎng)規(guī)模有多大？）

3 主營(yíng)品類(lèi)在該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況？

評(píng)估外賣(mài)需求

該區(qū)域外賣(mài)需求是否足夠密集？

首先我們需要理解什么是外賣(mài)需求”？

是不是人流大的地方外賣(mài)需求一定很大？一般來(lái)說(shuō)對(duì)于主作堂食的商家是這么回事兒，但對(duì)于外賣(mài)商家來(lái)說(shuō)并不一定適用。

有個(gè)店主考察一個(gè)家居建材市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員、顧客、工人人來(lái)人往人數(shù)多達(dá)上萬(wàn)人，而且其中竟然沒(méi)有一家主營(yíng)外賣(mài)的餐廳，所以他斷定這里面一定有巨大的外賣(mài)市場(chǎng)。但是當(dāng)餐廳運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后他發(fā)現(xiàn)情況并不是像他之前想象的那樣，訂單很少，然后他分析了原因：這個(gè)建材市場(chǎng)內(nèi)有四個(gè)食堂，食堂的價(jià)格不僅很便宜菜品種類(lèi)也非常多，而且從建材市場(chǎng)最遠(yuǎn)的位置步行到達(dá)最近的食堂均不超過(guò) 5 分鐘，這時(shí)他終于明白為什么

市場(chǎng)內(nèi)為什么沒(méi)有主營(yíng)外賣(mài)的餐廳了，因?yàn)闆](méi)有需求（或者是偽需求）。

但是還有一個(gè)做外賣(mài)的朋友他把店鋪開(kāi)在很遠(yuǎn)的郊區(qū)，可以說(shuō)是那種鳥(niǎo)不拉屎的地方，旁邊只有兩個(gè)很小的軟件園，但是他就是靠著這兩個(gè)軟件園可以做到一天 500 單以上，因?yàn)檐浖䦂@周邊根本沒(méi)有餐廳（周?chē)鷽](méi)有配套的商鋪可以租）這些白領(lǐng)只能到軟件園自營(yíng)的食堂就餐，因?yàn)閴艛嗨允程玫膬r(jià)格很高而且菜做的并不好吃，這個(gè)時(shí)候他的外賣(mài)店出現(xiàn)對(duì)于白領(lǐng)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直像一個(gè)大救星，他比食堂價(jià)格便宜而且菜品種類(lèi)也多，所以天天爆單。對(duì)于這種情況雖然它的人流量很少，我們?nèi)匀豢梢哉f(shuō)這個(gè)區(qū)域的外賣(mài)需求”很大。

那么我們?nèi)绾慰焖偾覝?zhǔn)確的掌握該區(qū)域外賣(mài)需求的情況呢？

我們需要通過(guò)線上+線下結(jié)合的方式。

對(duì)于成熟的市場(chǎng)而言，用線上調(diào)研的方式比較客觀，我們打開(kāi)兩大外賣(mài) APP（餓了么、美

團(tuán)外賣(mài)），定位到該區(qū)域，然后我們數(shù)一下半徑 2 公里的范圍內(nèi)有多少家外賣(mài)

店？總單量是多少？一個(gè)月大于 3000 單的商家數(shù)是多少？如果大于 10 家我們就認(rèn)為這是一個(gè)外賣(mài)需求旺盛的區(qū)域（不同的城市依據(jù)不一樣）。

但是對(duì)于一個(gè)不成熟或者開(kāi)發(fā)較少的市場(chǎng)，線上的數(shù)據(jù)并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況，這時(shí)

我們就需要采用線下調(diào)研的方式，去看一看該區(qū)域的特性（餐廳多不多？距離人群遠(yuǎn)不

遠(yuǎn)？現(xiàn)有餐廳是否價(jià)廉物美？該區(qū)域?qū)ΜF(xiàn)有就餐條件的滿(mǎn)意度如何）。

品類(lèi)是否符合人群

外賣(mài)人群是否符合店鋪主營(yíng)品類(lèi)？

這是第二步，我們需要知道自己的主營(yíng)菜品在該區(qū)域的市場(chǎng)規(guī)模，或者說(shuō)是否符合該區(qū)域的人群？

比如在居民區(qū)扎堆的地方我們賣(mài)外賣(mài)午餐一定不行，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候大家都在市區(qū)上班，但是換成燒烤或者夜宵的話則可能取得比較好的效果。

再比如我們?cè)诖髮W(xué)周邊的外賣(mài)店做高檔的商務(wù)套餐一定單量很少，而同樣的套餐在高檔寫(xiě)字樓可能會(huì)大受好評(píng)。

用外賣(mài) app 看該區(qū)域同品類(lèi)的商家單量情況也可以輔助決策。

以上是基礎(chǔ)邏輯：品類(lèi)選擇=消費(fèi)能力+消費(fèi)人群+消費(fèi)時(shí)段 。即我們要在合適的時(shí)間段給該區(qū)域的消費(fèi)人群提供匹配他們消費(fèi)能力的產(chǎn)品。

區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況

了解主營(yíng)品類(lèi)在該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況？

我們一定要明白相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)”的含義，一個(gè)區(qū)域商家數(shù)的多少并不能反映該區(qū)域真實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)情況 ，還需要配合區(qū)域的市場(chǎng)規(guī)模來(lái)判斷。我們可以用區(qū)域商家的平均單量來(lái)輔助決策。

很多商家認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)少=壟斷機(jī)會(huì)=賺錢(qián)。可是在大多數(shù)情況一個(gè)品類(lèi)當(dāng)前沒(méi)有商家在做很可能因?yàn)檫@個(gè)品類(lèi)在該區(qū)域根本沒(méi)有市場(chǎng)（比如在學(xué)校旁邊賣(mài)日料）。只有當(dāng)一個(gè)品類(lèi)沒(méi)有

競(jìng)爭(zhēng)且滿(mǎn)足上述的基礎(chǔ)邏輯時(shí)（品類(lèi)選擇=消費(fèi)能力+消費(fèi)人群+消費(fèi)時(shí)段），我們才能說(shuō)這是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

同樣的，競(jìng)爭(zhēng)大未必是件壞事，競(jìng)爭(zhēng)大有時(shí)候說(shuō)明市場(chǎng)大 ，如果在一個(gè)區(qū)域商家非常多但是每個(gè)商家單量都非常高，甚至產(chǎn)能處于飽和狀態(tài)。雖然這個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)”很大，但是

市場(chǎng)的潛力更大，把店選在這種位置則非常明智（比如一線城市的核心商圈一定不會(huì)飽和）。

但如果一個(gè)區(qū)域每個(gè)商家的單量都很少，這種情況即便是競(jìng)爭(zhēng)者少我們也不能盲目的把店開(kāi)在這種位置，因?yàn)轱@而易見(jiàn)這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模太小。

有一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法：我們把各大外賣(mài)平臺(tái)該區(qū)域前 100 個(gè)商家的總單量加總，再除以100，得到該區(qū)域商家的平均單量，如果平均單量很高就證明這個(gè)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，那么大膽的在這開(kāi)店吧